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Droit immobilier
Vous êtes un particulier

Vous souhaitez construire ou effectuer des travaux

Quels sont les risques juridiques auxquels vous êtes exposés ?

Toute construction nouvelle indépendante de tout bâtiment existant doit être précédée de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions dispensées de toute formalité (les piscines de moins de 10 m², les abris de jardin de moins de 5 m²…) ou devant faire l’objet d'une déclaration préalable.

De plus, des spécificités locales émanant de règles spécifiques tel le Plan Local d’Urbanisme (hauteur, espacement des bâtiments, AVAP, monuments historiques) peuvent s’ajouter aux règles de droit commun.

Le non-respect de ces règles peut faire obstacle à l’obtention du permis de construire, ou, à défaut, vous exposer à un risque d’annulation du permis a posteriori par le juge administratif. En outre, le fait de réaliser des travaux en toute illégalité (sans obtenir de permis de construire), la méconnaissance du permis de construire ou, plus généralement, la violation des règles d’urbanisme peuvent engager votre responsabilité pénale et/ou votre responsabilité civile. 

 

  • Avant l’obtention du permis de construire
    La complexité et la spécificité du droit de l’urbanisme peuvent rendre ces différentes contraintes peu lisibles. De plus, les règles locales peuvent être sujettes à des interprétations divergentes par les services instructeurs ou, le cas échéant, par les Architectes des Bâtiments de France.
     
  • Après l’obtention du permis de construire
    Les permis de construire sont délivrés sous réserve des droits des tiers.
    Ainsi, un tiers, notamment un voisin, peut contester la validité d'un permis de construire après sa délivrance par la mairie, en exerçant un recours en annulation devant la juridiction administrative. Il doit pour cela justifier d’un intérêt à agir, c'est-à-dire apporter la preuve que la construction, l'aménagement ou les travaux affectent directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu’il occupe (par exemple, une perte d'ensoleillement). De plus, un tiers peut tenter d’agir en responsabilité à votre encontre en cas de trouble anormaux du voisinage, et ce malgré l’obtention d’un permis de construire. 

Comment faire face à ces risques juridiques?

La grande majorité de ces risques peut être évitée en ayant recours à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, qui pourra réaliser un audit de votre projet.

Le cabinet Borel & Del Prete peut, à ce titre, vous accompagner au travers de prestations de conseil et d’assistance (consultation sur une thématique précise, étude de faisabilité juridique d’un projet, accompagnement dans les démarches, dialogue avec les services instructeurs, constitution du dossier de permis de construire, etc.), et, le cas échéant, de défense devant les juridictions administratives et juridiciaires. 

 

Suite à l'achat d'un bien immobilier vous découvrez des vices cachés

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le vendeur est tenu d’une garantie des vices cachés. Celle-ci implique l’existence d’un vice (un défaut de la chose) d’une certaine gravité (il doit la rendre impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix) qui doit être caché (c’est-à-dire inconnu de l’acquéreur) et antérieur à la vente.

Comment y faire face ?

  • Si l’existence d’un tel vice préexistant à la vente est constatée, souvent après expertise,l’action en garantie des vices cachés permet à l’acquéreur de demander la résolution du contrat, la diminution du prix, la remise en état ou le remplacement de la chose.
  • Les délais pour agir sont en principe de deux ans à partir de la découverte du vice. Dans de nombreux cas, le versement dedommages-intérêts pourra être demandé en vue d’une réparation intégrale des préjudices subis, qui peuvent, notamment, être constitués par les frais de réparation des dommages causés par le vice, l’indisponibilité ou l’immobilisation de la chose, ou encore une perte d’exploitation ou un préjudice commercial.
  • Il est possible que votre contrat de vente comporte une clause de non-garantie des vices cachés. La présence, de plus en plus fréquente, de ce type de clause ne signifie pas nécessairement l’impossibilité d’obtenir une indemnisation.
Il est ainsi indispensable, si un bien immobilier que vous venez d’acquérir est affecté par un tel vice caché, de recourir àun avocat spécialisé en droit de l’immobilier.

Le cabinet Borel & Del Prete peut, à ce titre,vous accompagner, au travers de prestations de conseil, d’assistance et de défense devant le juge compétent, afin de sauvegarder vos intérêts.


 

Vous constatez des désordres après la réception de travaux que vous venez de réaliser chez vous

Si, à la suite de travaux, vous constatez des désordres ou des malfaçons, vous pouvez agir en actionnant une des trois garanties légales à l'encontre des constructeurs ou entrepreneurs qui sont intervenus chez vous. 
 
  • La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’1 an, impose à l'entrepreneur de réparer tous les désordres (vices cachés et défaut de conformité) signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.
  • La garantie biennale de bon fonctionnement, d’une durée de 2 ans, impose à l’entrepreneur de réparer ou remplacer tout élément d’équipement dissociable ne fonctionnant pas correctement.
  • La garantie décennale de solidité et de destination, d’une durée de 10 ans, impose à l’entrepreneur de réparer tout dommage compromettant la solidité de l’ouvrage (risque d’effondrement, etc.) ou rendant l’immeuble impropre à sa destination (défaut d’étanchéité, fissurations importantes, etc.).
De plus, il est fréquent que la question des assurances des entrepreneurs intervenant chez vous ne soit pas abordée. Afin d’espérer pouvoir pleinement mettre en jeu ces garanties, il est conseillé de veiller à ce que lesdits entrepreneurs soient assurés en cas de sinistres (assurance responsabilité civile, responsabilité décennale, assurance construction dommage ouvrage). 

Un avocat spécialiste en droit de l’immobilier peut vous assister dans cette démarche. 

Le cabinet Borel & Del Prete peut, à ce titre, vous accompagner, au travers de prestations de conseil, d’assistance et, éventuellement, de représentation, en vue d’obtenir la mise en œuvre de ces garanties, et de sauvegarder au mieux vos intérêts. 


 

Vous subissez des nuisances anormales provenant de votre voisinage

En tant que propriétaire ou locataire, vous pouvez subir des désagréments issus de bruits, d’odeurs, d’une exposition à un risque, ou plus généralement des nuisances qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage. 

Comment y faire face ?

  • Tout occupant (propriétaire, voisin occasionnel, locataire, etc.), qu’il s’agisse d’un individu ou d’une entreprise, est tenu d’une obligation de ne pas causer à ses voisins des nuisances ou des troubles excédant la mesure des inconvénients tenus pour normaux dans l’usage régulier de son bien ; c’est la théorie dite des « troubles anormaux du voisinage », consacrée en droit français. 
  • La responsabilité civile de l’auteur du trouble pourra être engagée si le trouble dépasse un certain seuil de tolérance, et à certaines conditions (théorie de la pré-occupation, etc.).
  • Tous les occupants affectés peuvent se prévaloir de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, y compris un locataire. Il faut d’ailleurs noter que la relation de voisinage est entendue largement : la responsabilité pour troubles anormaux ne s'applique pas qu’entre voisins immédiats.
  • De même, la théorie des troubles anormaux de voisinage est également susceptible de jouer si vous êtes exposé à un risque de dommage, qu’il soit,par exemple,d’origine naturelle (chute d’arbre, éboulement) ou technologique(antennes relais).
  • Dans le cas où les nuisances (bruits, odeurs, humidité, etc.) sont causées par un ouvragepublic ou des travaux publics, l’indemnisation du trouble sera possible si le préjudice subi est anormal (il excède les inconvénients normaux) et spécial (vous êtes le seul à le supporter). Cependant, l’obtention d’une indemnisation dans un tel cas ne sera possible que si vous occupiez les lieuxavant l’implantation de l’ouvrage.
Le fait de recourir à un avocat spécialiste du droit de l’immobilier public et privé vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté afin d’espérer obtenir gain de cause.

Le cabinet Borel & Del Pretepeut, à ce titre, vous accompagner, au travers de prestations de conseil, d’assistance et de représentation, pour faire cesser ce trouble, et éventuellement obtenir réparation.

 

Vous souhaitez acquérir, ou vous avez acquis, un bien potentiellement pollué ou anciennement occupé par une usine ou une installation classée pour la protection de l'environnement

Les installations classées pour la protection de l'environnement, ou ICPE(usines, dépôt, chantier, exploitation agricole, atelier, station-service, installation de stockage des déchets, carrière),sont soumises à de nombreuses réglementations de prévention des risques environnementaux en raison des nuisances éventuelles ou des risques importants de pollution des sols ou d'accident qu'elles présentent.
Des risques liés à la pollution potentielle du site sont ainsi à craindre.

Comment y faire face ?

  • Le code de l’environnement impose au vendeur d’un terrain occupé par une ICPE une obligation d’informer l’acheteur du risque de pollution du terrain. Cette obligation est d’autant plus forte si l’acheteur n’est pas un professionnel. 
  • En cas de non-respect de cette obligation d’information, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente, une diminution du prix d’achat du terrain, ou une réhabilitation du terrain aux frais du vendeur si le prix de cette réhabilitation n’est pas disproportionné par rapport au prix de la vente. 
  • Un audit d’acquisition facultatif peut permettre d’identifier et d’analyser le risque sur un terrain suspecté d’être pollué.
Le fait de recourir à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier et en droit de l’environnement vous permettra de procéder plus sereinement à l’acquisition que vous projetez, en faisant respecter au mieux cette obligation d’information. 

Le cabinet Borel & Del Pretepeut, à ce titre, vous accompagner, au travers de prestation d’assistance et de conseil, tout au long du processus d’acquisition du terrain.


Vous prévoyez de réaliser un achat sur plan, et vous voulez vous prémunir des risques d'insolvabilité de votre promoteur immobilier, d'arrêt des travaux ou plus largement contre toutes difficultés liées à cette opération

La perspective d’acheter un bien immobilier sur plan, bien que souvent attractive, peut s’avérer risquée (promoteur insolvables, arrêt des travaux consécutifs au dépôt de bilan de l’entreprise chargée de la construction, malfaçons généralisées, retard dans les délais de livraison, etc.).

Le fait de recourir à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier et en droit de la construction peut vous aider à vous prémunir contre la plupart des risques associés à ce type d’opération.

Le cabinet Borel & Del Prete peut, à ce titre, vous accompagner, au travers de prestation d’assistance et de conseil, pour vous permettre d’aborder le plus sereinement possible cette acquisition. 


 
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