Droit immobilier
Vous êtes un particulier

Quels sont les risques juridiques auxquels vous êtes exposés ?

Toute construction nouvelle indépendante de tout bâtiment existant doit être précédée de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions dispensées de toute formalité (les piscines de moins de 10 m², les abris de jardin de moins de 5 m²…) ou devant faire l’objet d'une déclaration préalable.

De plus, des spécificités locales émanant de règles spécifiques tel le Plan Local d’Urbanisme (hauteur, espacement des bâtiments, AVAP, monuments historiques) peuvent s’ajouter aux règles de droit commun.

Le non-respect de ces règles peut faire obstacle à l’obtention du permis de construire, ou, à défaut, vous exposer à un risque d’annulation du permis a posteriori par le juge administratif. En outre, le fait de réaliser des travaux en toute illégalité (sans obtenir de permis de construire), la méconnaissance du permis de construire ou, plus généralement, la violation des règles d’urbanisme peuvent engager votre responsabilité pénale et/ou votre responsabilité civile. 

 

• Avant l’obtention du permis de construire
  La complexité et la spécificité du droit de l’urbanisme peuvent rendre ces différentes contraintes peu lisibles. De plus, les règles locales peuvent être sujettes à des interprétations divergentes par les services instructeurs ou, le cas échéant, par les Architectes des Bâtiments de France.
   
• Après l’obtention du permis de construire
  Les permis de construire sont délivrés sous réserve des droits des tiers.
  Ainsi, un tiers, notamment un voisin, peut contester la validité d'un permis de construire après sa délivrance par la mairie, en exerçant un recours en annulation devant la juridiction administrative. Il doit pour cela justifier d’un intérêt à agir, c'est-à-dire apporter la preuve que la construction, l'aménagement ou les travaux affectent directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu’il occupe (par exemple, une perte d'ensoleillement). De plus, un tiers peut tenter d’agir en responsabilité à votre encontre en cas de trouble anormaux du voisinage, et ce malgré l’obtention d’un permis de construire. 

Comment faire face à ces risques juridiques?

La grande majorité de ces risques peut être évitée en ayant recours à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, qui pourra réaliser un audit de votre projet.

Le cabinet Borel & Del Prete peut, à ce titre, vous accompagner au travers de prestations de conseil et d’assistance (consultation sur une thématique précise, étude de faisabilité juridique d’un projet, accompagnement dans les démarches, dialogue avec les services instructeurs, constitution du dossier de permis de construire, etc.), et, le cas échéant, de défense devant les juridictions administratives et juridiciaires. 

 

Si, à la suite de travaux, vous constatez des désordres ou des malfaçons, vous pouvez agir en actionnant une des trois garanties légales à l'encontre des constructeurs ou entrepreneurs qui sont intervenus chez vous. 
 

• La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’1 an, impose à l'entrepreneur de réparer tous les désordres (vices cachés et défaut de conformité) signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.
• La garantie biennale de bon fonctionnement, d’une durée de 2 ans, impose à l’entrepreneur de réparer ou remplacer tout élément d’équipement dissociable ne fonctionnant pas correctement.
• La garantie décennale de solidité et de destination, d’une durée de 10 ans, impose à l’entrepreneur de réparer tout dommage compromettant la solidité de l’ouvrage (risque d’effondrement, etc.) ou rendant l’immeuble impropre à sa destination (défaut d’étanchéité, fissurations importantes, etc.).

De plus, il est fréquent que la question des assurances des entrepreneurs intervenant chez vous ne soit pas abordée. Afin d’espérer pouvoir pleinement mettre en jeu ces garanties, il est conseillé de veiller à ce que lesdits entrepreneurs soient assurés en cas de sinistres (assurance responsabilité civile, responsabilité décennale, assurance construction dommage ouvrage). 

Un avocat spécialiste en droit de l’immobilier peut vous assister dans cette démarche. 

Le cabinet Borel & Del Prete peut, à ce titre, vous accompagner, au travers de prestations de conseil, d’assistance et, éventuellement, de représentation, en vue d’obtenir la mise en œuvre de ces garanties, et de sauvegarder au mieux vos intérêts. 


 

Les installations classées pour la protection de l'environnement, ou ICPE(usines, dépôt, chantier, exploitation agricole, atelier, station-service, installation de stockage des déchets, carrière),sont soumises à de nombreuses réglementations de prévention des risques environnementaux en raison des nuisances éventuelles ou des risques importants de pollution des sols ou d'accident qu'elles présentent.
Des risques liés à la pollution potentielle du site sont ainsi à craindre.

Comment y faire face ?

• Le code de l’environnement impose au vendeur d’un terrain occupé par une ICPE une obligation d’informer l’acheteur du risque de pollution du terrain. Cette obligation est d’autant plus forte si l’acheteur n’est pas un professionnel. 
• En cas de non-respect de cette obligation d’information, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente, une diminution du prix d’achat du terrain, ou une réhabilitation du terrain aux frais du vendeur si le prix de cette réhabilitation n’est pas disproportionné par rapport au prix de la vente. 
• Un audit d’acquisition facultatif peut permettre d’identifier et d’analyser le risque sur un terrain suspecté d’être pollué.

Le fait de recourir à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier et en droit de l’environnement vous permettra de procéder plus sereinement à l’acquisition que vous projetez, en faisant respecter au mieux cette obligation d’information. 

Le cabinet Borel & Del Pretepeut, à ce titre, vous accompagner, au travers de prestation d’assistance et de conseil, tout au long du processus d’acquisition du terrain.